Lauri Lehtoruusu: Puhutaan yleishyödyllisestä asumisesta!
to elok. 29 09:12:00 2019
Suomen vuokranantajien yhteiskuntasuhdejohtaja Tuomas Viljamaa kritisoi SuomiAreenan paneelissa hallituksen asuntopolitiikkaa tuttua laulua mukaillen: ”Piippolan vaarilla oli ARA hiiala-hiiala-hei. ARA siellä, ARA täällä, joka puolella ARA.” Kritiikin kohteena oli se, että Viljamaan mukaan hallitus näkee ARA-tuotannon roolin turhan suurena asuntopoliittisten ongelmien ratkaisemisessa. Yhtyypä Viljamaan kritiikkiin tai ei, se johdattelee toiseen suomalaista asuntopoliittista keskustelua koskevaan havaintoon: ARA-asunnoista puhutaan kovin paljon. Vaikka Suomen noin 2 680 000 asuntokunnasta (vuosi 2017) vain vajaa 12% asuu arava- tai korkotukivuokra-asunnossa, nämä asunnot ovat asuntopoliittisten puheenvuorojen kestoaihe – niin puolesta kuin erityisesti vastaan.
ARA-asunnoilla viitataan useimmiten pitkällä korkotukilainalla tai valtion aravalainoilla rahoitettuihin vuokra-asuntoihin. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) tukee asumista muillakin instrumenteilla (esimerkiksi lyhyet korkotukilainat, hissiavustukset, korjausavustukset), mutta näillä tuettuja ei tupata kutsumaan ARA-asunnoiksi. Useimmiten asumisoikeusasunnot unohtuvat keskusteluista tyystin, vaikka ovatkin pitkillä korkotukilainoilla rahoitettuja. ARA-asuntojen määrittely on siis aavistuksen häilyvää.
ARA-asunnot on terminä ongelmallinen. ARA ei omista näitä asuntoja vaan omistajia ovat erilaiset vuokrataloyhteisöt. Itse asiassa arava-asunnoista poiketen korkotukikohteissa ei ole edes kyse valtion lainoista, vaan pankkilainoista, joille valtio antaa täytetakauksen ja korkotukilupauksen vastineeksi vuokranmääritystä ja asukasvalintaa sitovista rajoituksista. Yleensä asuntoja ei ole tapana kutsua takaajan ja korkosuojauksen myöntäjän perusteella; miksi ARA-asunnot on silti vakiintunut termi?
Monessa maassa on omat tuotantotukijärjestelmänsä, mutta ei niiden mukaan kannata asuntoja nimittää. Kansainvälisessä keskustelussa tyypilliset termit ovat non-profit housing ja limited profit housing (vapaasti käännettynä voitto tavoittelematon asuminen ja rajatun voiton asuminen). Sopiva kattotermi voisi paremman puutteessa olla yleishyödyllinen asuminen.
Kyse ei ole vain turhasta termikikkailusta, vaan terminologia vaikuttaa siihen, mihin keskustelussa keskitytään. Kun puhumme ARA-asunnoista, keskustelu käpertyy vääjäämättömästi tukien ympärille. Asumisen tutkija Jim Kemeny puolestaan selittää yleishyödyllisen ja markkinahintaisen asuntosektorin välisen hintaeron tukien sijaan omavaraisuusasteella (esimerkiksi Kemeny, Kersloot & Thalmann, 2005). Voittoa tavoittelemassa toiminnassa pyritään saamaan sijoitetulle pääomalle maksimituotto, kun taas yleishyödyllisessä ei oteta lainkaan tuottoa tai vain rajattu tuotto. Kun ajan kanssa ja lainojen maksun myötä omavaraisuusaste kasvaa, yleishyödylliset vuokrat laskevat markkinavuokria halvemmiksi. Kemeny näkee tuet vain välivaiheena tukemassa kypsyvää yleishyödyllistä sektoria. Kotimaisesta keskustelusta tällainen pohdinta – ja toki useimmiten myöskin riittävä omavaraisuusaste – uupuu. Osuvampi terminologia voi siis myös laajentaa näkökulmia.
ARA-asunnoista puhuminen sulkee osan yleishyödyllisestä asuntotarjonnasta keskustelun ulkopuolelle. Monet yleishyödylliset vuokranantajat noudattavat omakustannusperiaatetta silloinkin, kun siihen ei mikään laki velvoittaisi. Vuokraa ei välttämättä määritellä markkinaehtoisesti rajoitusten päättymisen jälkeen. Asuntokohde on saatettu rakennuttaa tavallisella lainalla ja silti noudatetaan tarveharkintaa asukasvalinnassa sekä omakustannusperiaatetta vuokrissa. Yleishyödyllisen asuntotarjonnan kirjo on laajempi, kuin mitä suppea ARA-asuntojen käsite pitää sisällään.
Tätä kirjoitusta ei ole tarkoitettu ARA-järjestelmän kritiikiksi. ARA-järjestelmä on pääosin toimiva – joskin päivittämistä kaipaava – tapa tukea yleishyödyllistä asuntotarjontaa. Ongelmana on, että puhe ARA-asunnoista nostaa järjestelmän tarkoituksensa edelle. Se puolestaan heijastuu ARA-järjestelmän kehittämiseen. Pahimmillaan päädytään tilanteeseen, jossa yleishyödyllinen asuntotarjonta ymmärretään vain ARA-asuntoina. Tällöin voi herätä houkutus kahlita asuntoja järjestelmän piiriin mahdollisimman pysyvästi tai edellyttää toimijoilta keskittymistä yksinomaan ARA-asuntojen tuottajaksi. Esimerkiksi eduskunnan tarkastusvaliokunta päätyi hiljattaisessa mietinnössään pohtimaan, pitäisikö yleishyödyllinen asuntotuotanto keskittää vain yhtiöille, joilla ei ole lainkaan vapaarahoitteista asuntotuotantoa. Samaan aikaan on yleishyödyllisiä vuokranantajia, joilla liki puolet kohteista on periaatteessa vapaarahoitteisia, mutta niissä silti noudatetaan vuokrien omakustannusperiaatetta ja asukasvalinnassa tarveharkintaa – omistajayhteisön yleishyödyllisten lähtökohtien mukaisesti. Eikö kuitenkin tavoitteena ole yleishyödyllisyys, ei tietty lainoitusmuoto? Eikö pikemminkin pitäisi sallia yleishyödyllisille asuntoyhteisöille vapaus valita paras keino toteuttaa yleishyödyllistä tarkoitustaan pitkäjänteisesti?
Kuluvalla vaalikaudella on määrä uudistaa pitkää korkotukilainamallia. Uudistuksessa tehtävät valinnat näyttävät, kehitetäänkö ARA-järjestelmää kypsyvän ja kehittyvän yleishyödyllisen asuntosektorin tueksi, vai tehdäänkö uudistus järjestelmän ehdoilla. Keskeisiä kysymyksiä ovat esimerkiksi lainojen lyhennysohjelman jaksotus sekä tuleviin korjauksiin varautuminen, mikä edellisessä uudistuksessa kiellettiin. Toivottavasti tulevassa uudistuksessa ymmärretään, ettei yleishyödyllinen asuntotarjonta rajoitu vain ARA-rajoitusten alaisiin asuntoihin. Hyvä ensiaskel siihen on keskustelun muutos: puhutaan ARA-asuntojen sijaan laajemmin yleishyödyllisestä asumisesta ja muistetaan arvostaa myös ARA-rajoitusten ulkopuolista yleishyödyllistä asuntotarjontaa.
Lähteet:
Kemeny, J., Kersloot, J., & Thalmann, P. (2005). Non-profit housing influencing, leading and dominating the unitary rental market: Three case studies. Housing Studies, 20(6), 855-872.
