Mistä opiskelija-asunnon vuokra koostuu?
ti lokak. 17 14:11:00 2023
Asuminen on liki poikkeuksetta opiskelijan suurin menoerä. Yleinen kustannustason nousu, hallituksen kaavailemat leikkaukset asumistukeen ja opintorahan indeksijäädytys kiristävät opiskelijoiden toimeentuloa. Opiskelija-asuminen on useimmiten edullisin asumismuoto.
”Opiskelija-asunnoissa ei tavoitella voittoa. Vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteella, siis suoraan kustannusten perusteella,” Suomen opiskelija-asunnot SOA ry:n toiminnanjohtaja Lauri Lehtoruusu selittää.
Mistä menoeristä opiskelija-asuntojen vuokra sitten koostuu? Suurimmat menoerät liittyvät lainanhoitoon, eli pääomakuluihin. Lyhennyksiin menee vajaa kolmannes ja korkoihin noin viisi prosenttia.
”Opiskelija-asuntokohteet rahoitetaan suurelta osin velkarahalla. Kun lainaa on paljon neliötä kohden, lyhennykset ja korot muodostavat ison siivun vuokrasta,” Lehtoruusu muistuttaa.
Hallintokulut ovat opiskelija-asumisessa selvästi isommat kuin kerrostaloasumisessa keskimäärin. Syy löytyy asukasvaihtuvuudesta. Opiskelijat muuttavat tiuhaan, kun elämäntilanteet vaihtuvat. Opiskelija-asunnoissa keskimääräinen asumisaika on vain 1,6 vuotta. Esimerkiksi Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö (Hoas) solmi vuonna 2021 tuplasti enemmän vuokrasopimuksia kuin Helsingin kaupungin asunnot (Heka), vaikka asukkaita on vain noin viidennes Hekan määrästä.
”Opiskelija-asunnoissa tarvitaan muihin nähden moninkertainen koneisto hallinnoimaan asukasvalintaa ja tekemään vuokrasopimuksia sekä muuttotarkastuksia. Tiheä muuttorytmi heijastuu myös korjauskuluihin, sillä muutoissa asunto kuluu ja vikoja havaitaan,” Lehtoruusu kertoo.
Erilaisten vuosikorjausten osuus on keskimäärin 12 prosenttia vuokrista.
Iso osa vuokrasta menee erilaisten juoksevien menojen kattamiseen: esimerkiksi huoltoon, siivoukseen, jätehuoltoon sekä veden ja sähkön kulutukseen. Sähkön osuus (6%) on muuta kerrostaloasumista korkeampi, sillä opiskelija-asunnoissa myös käyttösähkö sisältyy usein vuokraan.
”Vuokraan sisällytettynä sähkö tulee asukkaille useimmiten erillisiä sähkösopimuksia edullisemmaksi,” Lehtoruusu perustelee, mutta kehottaa kohtuuteen: ”Vaikka sähkö ja vesi sisältyisivät vuokraan, ei niitä silti kannata törsätä, sillä kulutus näkyy kaikkien omakustannusvuokrissa. Oiva keino vaikuttaa omaan vuokraan onkin säästeliäs veden ja sähkön käyttö sekä jätteiden huolellinen lajittelu. Samalla ympäristökin kiittää.”
Vuokrantasaus toimii molempiin suuntiin
Oheiset esimerkit perustuvat opiskelija-asuntoyhteisöiltä kerättyihin vuoden 2022 kuluihin, ja ovat niiden neliömäärillä painotettuja keskiarvoja. Tilanne tietenkin vaihtelee opiskelija-asuntoyhteisöittäin ja eri asuntokohteissa. Uusissa kohteissa lainaa voi olla rutkasti jäljellä, kun taas vanhemmassa iso osa on jo maksettu pois. Linjasaneerauksen jäljiltä kohteen lainapotti voi kasvaa roimasti ja samalla myös vuokra.
Jotta vuokrat pysyisivät ennustettavina ja reiluina, vuokria tasataan eri asuntokohteiden välillä. Vuokrantasaus tarkoittaa periaatteessa, että yhden kohteen tuloja siirretään kattamaan toisen kohteen menoja. Lehtoruusu muistuttaa, ettei vuokrantasaus ole poikkeamista omakustannusperiaatteesta vaan sen osa:
”Vuokrien tasauksen tavoitteena on, että vuokrat vastaisivat oikeudenmukaisesti asunnon käyttöarvoa, siis sitä mitä asukas vuokrallaan saa. Kokonaisuudessaan vuokria ei silti peritä enempää, kuin kustannusten kattaminen edellyttää.”
Ilman vuokrantasaus vuokrat voisivat vaihdella enemmän – eivätkä välttämättä reilulla tavalla. Matalien korkojen aikana uunituoreen asuntokohteen laskennallinen vuokra voi olla vanhaa remonttikypsää edullisempi, sillä lainoja lyhennetään vähemmän laina-ajan alussa. Lehtoruusun mukaan on reilua, että tällöin uudiskohteen asukkaat osallistuvat vanhojen kohteiden kuluihin. Korkojen noustessa tasauksen suunta voi kääntyä.
Kulujen ja korkojen nousu näkyy vuokrissa
Korot ja ylläpitokulut ovat viime aikoina nousseet rajusti. Tilastokeskuksen mukaan kiinteistöjen ylläpidon kustannukset nousivat vuoden 2023 toisella puoliskolla 8,4 prosenttia vuodentakaiseen nähden. Puolessatoista vuodessa euriborit ovat kivunneet negatiivisista päälle neljään prosenttiin.
Kun on kyse omakustannusvuokrista, kustannusten nousu luonnollisesti heijastuu vuokriin. Opiskelija-asuntoyhteisöjen tilanteissa on silti eroja.
”Jos korkojen ja kustannusten nousuun on varautunut ennakolta, korotuspaine lievenee. Esimerkiksi ylimääräiset lainanlyhennykset hyvinä aikoina, kiinteät korot ja korkosuojaukset tuovat joustoa, kun talous kääntyy,” Lehtoruusu rauhoittelee.
”Joka tapauksessa mahdolliset korotukset pyritään pitämään niin pieninä kuin mahdollista. Sikäli opiskelija-asuntoyhteisöjen logiikka poikkeaa yleisestä vuokramarkkinasta: vuokria ei peritä niin paljon kuin markkinatilanne mahdollistaa, vaan vain sen verran kuin kustannusten kattaminen edellyttää.”
